Gastronomie: Geschäftsraumvermietung oder Betriebsverpachtung?

Die Abgrenzung, ob eine Verpachtung eines Gastronomiebetriebes vorliegt oder nur das
Betriebsgebäude vermietet wird, weil zuvor eine Betriebsaufgabe erfolgt ist, ist in der Praxis oft
schwierig, hat aber große steuerliche Auswirkungen.

Die Verpachtung eines Betriebes stellt für sich allein keine Betriebsaufgabe, sondern eine Art des Ruhens des Betriebes dar. Die Pachteinnahmen sind der entsprechenden betrieblichen Einkunftsart – z.B. Einkünfte aus Gewerbebetrieb – zuzuordnen, weil mangels Betriebsbeendigung die betriebliche Tätigkeit – wenn auch in geänderter Form – weiter andauert.
Somit besteht etwa für Gebäude weiterhin die Möglichkeit, den Abschreibungssatz (ohne Nachweis der Nutzungsdauer) von 2,5 % geltend zu machen. Weiters besteht bei einer Betriebsverpachtung der Vorteil, den Gewinnfreibetrag geltend zu machen. Nachteilig ist jedoch, dass im Rahmen dieser Betriebsverpachtung eine Pflichtversicherung gemäß dem gewerblichen Sozialversicherungsgesetz besteht.

Wann liegt Betriebsaufgabe vor?

Ist hingegen die Verpachtung eines Betriebes als Betriebsaufgabe zu qualifizieren, zählen die Pachteinnahmen ab dem Zeitpunkt der Betriebsaufgabe zu den außerbetrieblichen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Dies hat zur Folge, dass der Abschreibungssatz (ohne Nachweis der Nutzungsdauer) für Gebäude nur 1,5 % beträgt und der Gewinnfreibetrag nicht mehr zusteht. In diesem Fall entfällt jedoch auch eine Pflichtversicherung in der Sozialversicherung.

Die Finanzverwaltung unterstellt beispielsweise unter folgenden Voraussetzungen eine Betriebsaufgabe, wobei auf die Gesamtheit der Gegebenheiten abzustellen ist:

• Zurücklegung der Gewerbeberechtigung
• Löschung der Firma im Firmenbuch
• hohes Alter und ein angegriffener Gesundheitszustand des Verpächters
• Veräußerung statt Verpachtung der Geschäftseinrichtung an den Pächter
• Abschluss des Pachtvertrages auf lange oder unbestimmte Zeit bei beiderseitigem Ausschluss eines Kündigungsrechts
• Kündigung bzw. Abbau der Arbeitnehmer

Besteuerung der stillen Reserven

Liegt eine Betriebsaufgabe mit nachfolgender Vermietung des Gebäudes vor, müssen die stillen Reserven im Vermögen (Differenz zwischen Verkehrswert und Buchwert eines Wirtschaftsgutes), nicht jedoch ein etwaiger Firmenwert, aufgedeckt und versteuert werden. Dies betrifft insbesondere die stillen Reserven des bis zur Aufgabe betrieblich genutzten Gebäudes, die mit der Immobilienertragsteuer von 30 % zu besteuern sind. Unter bestimmten Voraussetzungen kann für das Gebäude jedoch eine Steuerbefreiung in Anspruch genommen werden.

Die Einordnung als Verpachtung oder Betriebsaufgabe mit anschließender Vermietung des Gebäudes hat somit weitreichende steuerliche Folgen. Sollten Sie überlegen, Ihren Gastronomiebetrieb zu verpachten, unterstützen wir Sie gerne bei der steueroptimalen Umsetzung.