USt-Option bei Gebäude-Vermietung

Laut Finanzministerium bleibt bei jeder Art der Gesamtrechtsnachfolge das ursprüngliche
Mietverhältnis bestehen. Es erfolgt kein Wechsel auf Mieter- oder Vermieterseite.

Bei Vermietungsumsätzen ist es für die Option zur Umsatzsteuerpflicht seit 2012 von Relevanz, ob der Mieter das Gebäude für fast zur Gänze USt-pflichtige Umsätze verwendet. Wenn sich auf Mieter- oder Vermieterseite ein Wechsel ergibt, können sich bei Altverträgen dadurch die umsatzsteuerlichen Voraussetzungen hinsichtlich dieser Option ändern. Fraglich war, ob es bei einer Gesamtrechtsnachfolge (z.B. bei Umgründungen oder Erbschaften) zu solch einem Wechsel beim Mieter / Vermieter kommt.
Vermietungsumsätze sind grundsätzlich unecht umsatzsteuerbefreit (ausgenommen etwa eine. Wohnraummiete). Es besteht allerdings die Möglichkeit, zur Umsatzsteuerpflicht dieser Umsätze zu optieren, wobei seit September 2012 die Option nur dann ausgeübt werden kann, wenn der Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen und somit umsatzsteuerpflichtig sind.

Wann hat ein Mietverhältnis begonnen?

Auf vor dem 1.9.2012 begonnene Mietverhältnisse ist noch die alte Rechtslage anwendbar, der zufolge Vermieter auch dann umsatzsteuerpflichtig vermieten dürfen, wenn diese Voraussetzungen beim Mieter nicht erfüllt sind. Durch einen Wechsel auf Vermieter- oder Mieterseite geht diese Altvertragseigenschaft jedoch verloren und es wird ein neues Mietverhältnis begründet, auf welches die neuen, strengeren Bestimmungen zur Anwendung gelangen. Für die Möglichkeit der USt-Option ist somit entscheidend, wann ein Mietverhältnis begonnen hat bzw. ob ein Wechsel auf Vermieter-/Mieterseite eingetreten ist.

Der Verwaltungsgerichtshof entschied, dass ein Wechsel des Mieters / Vermieters aufgrund einer mit Gesamtrechtsnachfolge verbundenen Umgründung nicht zum Verlust der Eigenschaft als Altmietvertrag führt. Das Finanzministerium ist nun in seinen zur Umsatzsteuer erlassenen Richtlinien noch weiter gegangen und hält darin fest, dass im Falle jeglicher Gesamtrechtsnachfolge – wie etwa bei Erbschaften – generell kein Mieter- oder Vermieterwechsel vorliegt und dass auch im Rahmen einer Umgründung die Unternehmeridentität erhalten bleibt.

In all diesen Fällen besteht laut Finanzministerium somit die Eigenschaft als Altmietvertrag fort und die USt-Option ist bei Mietverträgen, die vor dem 1.9.2012 begonnen wurden, auch ohne besondere Voraussetzungen beim Mieter möglich. Ob diese Richtlinienmeinung auch bestätigt wird, bleibt abzuwarten.